सीए संजीव गोखले, मुंबई : जुन्या जीर्ण इमारती पाडून तिथे टॉवर उभारणे, मूळ रहिवाशांना तिथे मोफत वाढीव जागा देऊन फ्लॅटचे वितरित करणे, गृहनिर्माण संस्थेबरोबर संयुक्त करार करून विकसित मालमत्तेतील इतर सदनिका विकासकाला बाहेरील व्यक्तींना विकण्याचा अधिकार देणे, संस्थेला किंवा मूळ सदस्यांना सदनिकेसोबत काही रोख रक्कमही देणे आदी व्यवहार आपण गेल्या काही वर्षापासून आपण पाहत आलो आहोत. यात विकासक बाहेरील व्यक्तींना विकलेल्या सदनिकांच्या किमतीमधून प्रकल्पाचा खर्च भागवून नफा मिळवतो. हा नफा विकासकासाठी धंदा व व्यवसायाचे उत्पन्न या सदराखाली करपात्र असतो. मूळ सदनिकाधारकांना या व्यवहारात नवीन वाढीव जागा व घर मोफत मिळत असल्याने, मूळ घराच्या किमतीपेक्षा नव्या घराची किंमत अधिक असल्याने भांडवली नफा झाला असे धरले जाते. त्यामुळे भरावा लागतो. हाच नियम इमारतीप्रमाणे मूळ जमीनमालक आणि विकासक यांच्यातील करारासही लागू होतो. या व्यवहारात पूर्वी करारावर स्वाक्षरी झाल्यावर लगेच भांडवली नफा झाला असे मानले जायचे. अशा वेळी नवा प्रकल्प फक्त कागदावर असतो व सदनिका तयार झालेली नसते. त्यामुळे करदात्यांना भांडवली नफ्यावर कर भरणे अवघड जात असे. यासाठी सरकारने २०१७ मध्ये प्राप्तिकर कायद्यात कलम ४५ (५ए) ची नवी तरतूद आणली. या तरतुदीनुसार, प्रत्यक्ष करार झाल्यानंतर लगेचच भांडवली नफा हा करपात्र न धरता, नवीन सदनिका पूर्ण झाल्यानंतर व तसे पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र (ओसी) मिळाल्यावरच करपात्र धरण्यात येईल अशी सुधारणा करण्यात येईल. या सुधारणेमुळे करार होऊन प्रत्यक्ष घर मिळेपर्यंत भांडवली नफा व प्राप्तिकर लागू न होता, घराचे बांधकाम पूर्ण झालेल्या वर्षात तो लागू होईल. यामुळे मूळ सदनिकाधारकांना मोठाच दिलासा मिळाला आहे. मूळ सदनिकेची महागाई निर्देशित किंमत व नवीन सदनिका (त्यासोबत रोख रक्कम असल्यास ती) पूर्ण झालेल्या वर्षातील मुद्रांक शुल्क मूल्य यांच्या फरकाला भांडवली नफा म्हणून धरले जाते. उदाहरणार्थ, २०१० मध्ये मूळ सदनिका खरेदी १५ लाख रुपयांना केली असता, व २०१९ मध्ये पुनर्विकास करार झाला असल्यास, मात्र बांधकाम २०२१-२२ मध्ये पूर्ण झाले तर, भांडवली नफा हा २०२१-२२ मध्ये झाला असे धरण्यात येईल. वरील उदाहरणात मूळ सदनिका धारकाला ४०० चौरस फूट या घराऐवजी ६०० चौरस फुटांचे नवे घर आणि १० लाख रुपये मिळणार असतील व ६०० चौरस फुटांच्या घराचे २०२१-२२ मधील मुद्रांक शुल्क मूल्य ५० लाख रुपये असल्यास भांडवली नफा खालीलप्रमाणे काढला जाईल.
|
नवीन घराचे मुद्रांकशुल्क |
मूल्य ५० लाख रुपये |
| + |
रोख रक्कम |
१० लाख रुपये |
| = |
एकूण |
६० लाख रुपये |
| - |
२०१० मध्ये दिलेली मूळ रकमेची महागाई निर्देशित किंमत |
१५ लाख x ३१७ / १६७ २८.४७ लाख रुपये |
|
दीर्घकालीन भांडवली नफा |
३१.५३ लाख रुपये |
या भांडवली नफ्यावर लागू होणारा प्राप्तिकर वाचवण्यासाठी करदाता कल्म ५४ किंवा ५४ फ यापैकी योग्य तरतुदीचा वापर करू शकतो. जरी प्राप्तिकर पूर्णपणे वाचत असेल तरी, भांडवली नफा झालेल्या वर्षाचे विवरणपत्र भरताना वरील भांडवली नफा व संबंधित वजावट दाखवणे जरुरीचे आहे. जर करार झाल्यानंतर बांधकाम पूर्ण होण्याअगोदर मूळ सदनिका धारकाने आपले हक्क विकल्यास मात्र भांडवली नफा हक्क विकण्याच्य़ा वर्षांतच करपात्र होईल, याची जाणीव ठेवावी.
